Was der Hausverwalter können muss

Was muss der Verwalter einer Wohnungseigentümergesell-schaft (WEG) können und wofür kann er haftbar gemacht werden? Grundsätzlich gilt, dass ein Verwalter Kaufmann und eben nicht Bauingenieur, Bausachverständiger, Statiker oder Architekt ist. Von den Eigentümern wird aber meist erwartet, dass der Verwalter Entscheidungen über komplexe Sanierungen zu treffen hat, ohne dass aus Kostengründen entsprechende Fachleute eingeschaltet werden. Dies ist dann oft der Grund für Streitigkeiten zwischen Wohnungseigentümergemeinschaft und Verwalter. Und an dieser Stelle wird dann auch die Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung des Verwalters bedeutsam. Grundsätzlich bildet diese Versicherung des Immobilienverwalters Schutz für alle gesetzlich vorgegebenen Tätigkeiten. Davon erfasst sind demnach auch diejenigen Tätigkeiten des Verwalters, die im Zusammenhang mit Sanierungs- und Instandsetzungsarbeiten abgedeckt sind. Allerdings sollte ein Verwalter unbedingt darauf achten, dass seine Tätigkeit auf die organisatorischen und buchhalterischen Aufgaben beschränkt ist.

Keine Haftung übernehmen

Deshalb sollte der Verwalter bei einer Beschlussfassung über Sanierungsmaßnahmen oder auch bei der Abnahme von Werkleistungen ausdrücklich darauf hinweisen, dass er im Rahmen seiner Tätigkeit für Ingenieur- und Sachverständigentätigkeiten keine Haftung übernehmen kann. Dieser konkrete Hinweis in der Beschlussvorlage stellt somit klar, dass der Verwalter auch nicht im Nachhinein für alle auftretenden Probleme haftbar gemacht werden kann. Denn der Versicherer prüft in der Regel, ob der Verwalter Tätigkeiten übernommen hat, die vielleicht gar nicht in sein Aufgabengebiet fallen. In den Versicherungsbedingungen heißt es daher meist, dass der Versicherungsschutz für rechtlich zulässige Tätigkeiten, jedoch nicht für technische Abnahmen, die unter das Architekten- und Ingenieurrisiko fallen, besteht.
Ein Verwalter sollte auch aufpassen, dass – wenn Mehrkosten bei Sanierungen entstehen, die nicht vom ursprünglichen Beschlusstext erfasst sind, ohne dass ein neuer Beschluss gefasst wurde – der Versicherer die Leistung verweigern kann, weil der Verwalter die WEG ohne Vertretungsmacht vertreten hat. Es reicht nicht, dass der Verwaltungsbeirat oder gar einzelne Eigentümer den Verwalter aufgefordert haben, die Bauarbeiten trotz erhöhter Kosten fortzusetzen. Im Ergebnis gilt daher, die Haftung des Verwalters ist auf seine gesetzlich vorgegebenen Tätigkeiten beschränkt.
Zur Streitvermeidung sollten Verwalter und die Wohnungseigentümergemeinschaft dies bei den jeweiligen Beschlussfassungen daher unbedingt berücksichtigen.