Wann macht Sanierung für Frankfurter Gebäude Sinn?

Saniertes Bürogebäude

Um diese Frage zu beantworten ist eine Unterscheidung zwischen mindestens den Nutzungsarten Büro- und Wohnimmobilie notwendig.

Aktuelle Situation bei Büro­immobilien
Seit Jahren weist die Stadt Frankfurt hohe Leerstandzahlen auf. In den vergangenen Jahren war eine Wanderbewegung von dezentralen Lagen ins Zentrum zu beobachten. Aktuell vom Leerstand besonders betroffene Standorte sind die Bürostadt Niederrad und das Mertonviertel. Jetzt fragen sich die Eigentümer von den teilweise leerstehenden Gebäuden, was sie mit einer möglicherweise in die Jahre gekommene Immobilie machen können.
Den Eigentümern bleibt folgende Möglichkeit: Eine Modernisierung im Sinne der Variabilität der Arbeitsplätze und der energetischen Ausstattung, um den hohen Ansprüchen ihrer Mieter gerecht zu werden. Alles das gehört zu wertrelevanten Kriterien, um mittelfristig eine Vollvermietung zu erzielen. Entspricht ein Gebäude zusätzlich dem Qualitätskriterium „Green Building“, minimiert sich beispielsweise das Leerstandsrisiko und kann zu höheren Mieterträgen führen. Allein die höhere Ertragsfähigkeit der Immobilie führt nicht zum Ausgleich für die höheren Investitionskosten. Erscheint die Wiederbelebung einer Büroimmobilie nicht wirtschaftlich, bleibt dem Eigentümer die Möglichkeit einer Umnutzung beispielsweise in Hotel- oder Wohngebäude beziehungsweise in letzter Konsequenz ein Abriss. Eine Umnutzung scheitert oft an der Gebäudestruktur, den Raumhöhen, der Stellplatzproblematik oder der Bauleitplanung.

Wohnimmobilien – Sanierung ist Abwägungssache des Eigentümers
Verbessert der Eigentümer die energetische Ausstattung seines Wohnhauses, lassen sich damit höhere Mieteinnahmen oder Verkaufspreise erzielen. Die hohe Nachfrage auf dem Frankfurter Wohnungsmarkt führt dazu, dass schlecht isolierte Wohnungen keine Einschränkungen in der Verkäuflichkeit haben. Die finanziellen Aufwendungen, um Bestandswohngebäude energetisch auf Vordermann zu bringen, sind mit Blick auf höhere Verkaufs- oder Mietpreise meist nicht wirtschaftlich. Das Ziel, 50 Prozent des Primärenergiebedarfs in Bestandsgebäuden bis 2030 einzusparen, wird kaum erreichbar sein. Teilweise werden bis zu 50 Jahre keine Modernisierungen vorgenommen. Ausnahme bilden Heizung und Dach. Darüber hinausgehende Maßnahmen hängen vom Geldbeutel der Eigentümer und von wirtschaftlichen Betrachtungen ab.
Steigen die Kreditzinsen auf ein übliches Niveau sowie die Bau- und Instandhaltungskosten, bleibt für viele der Wunsch nach Wohneigentum unerfüllt. Das Szenario verschont auch den Mietwohnungsmarkt nicht. Er wird auf die gestiegenen Kosten reagieren. 2010 führte Frankfurt erstmals die energetische Ausstattung als mietpreisbildend auf. Maximale Zuschläge sind 0,44 Euro pro Quadratmeter. Eine Prognose, wie sich energetische Maßnahmen genau auf die Miete oder die Preise auswirken, gibt es aus Datenmangel nicht. Die hohen Ziele bezüglich der Einsparung von Primärenergie werden wahrscheinlich nur in prosperierenden Gegenden im Hinblick auf die Bevölkerungszahl erreicht. Anders wird dies in Gebieten mit schrumpfenden Immobilienmärkten, in dem die Preise fallen, aussehen. Der Eigentümer wird vor der Frage stehen: Weshalb soll ich in eine Immobilie investieren, deren Weiterverwendungsmöglichkeit stark eingeschränkt ist?

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