Seit November 2015 gilt für viele Kommunen in Hessen die Mietpreisbremse. Damit darf die Wohnungsmiete in den meisten Frankfurter Stadtteilen bei Mietbeginn höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Wie Bürger ihre ortsübliche Vergleichsmiete herausfinden können und wie sie sich verhalten sollten, wenn Vermieter zu viel Geld verlangen, erklärt Anja Sikora-Spiegel, Leiterin der Mietrechtlichen Beratung der Stadt Frankfurt.
Was genau regelt die Mietpreisbremse?
AS: Seit dem 27. November 2015 darf die Wohnungsmiete in Frankfurt am Main bei Mietbeginn nur noch höchstens zehn Prozent über der so genannten ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Einige Stadtteile sind davon aber ausgenommen.
Welche Stadtteile sind das und warum sind diese ausgenommen?
AS: Die Mietpreisbremse gilt nicht in den Stadtteilen Berkersheim, Eckenheim, Harheim und Unterliederbach. Dies wird damit begründet, dass in diesen Stadtteilen ein geringeres Mietpreiswachstum herrscht. Die Stadt Frankfurt hatte versucht, gegen diese Herausnahme bei der Landesregierung einzugreifen – leider erfolglos.
Die Mietpreisbremse greift auch nicht bei Wohnungen, die erstmals nach dem 1. Oktober 2014 vermietet oder genutzt wurden. Warum nicht?
AS: Die Ausnahme soll sicherstellen, dass der Wohnungsneubau nicht gebremst wird. Zudem sollen auch Modernisierungsmaßnahmen nicht gebremst werden. Daher gilt die Mietpreisbremse auch nicht bei der ersten Vermietung von Wohnungen, die umfassend modernisiert wurden.
Ab wann gilt eine Modernisierung als umfassend?
AS: Wenn die Investition etwa ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands erreicht. So lässt es sich der Gesetzesbegründung entnehmen. Darüber hinaus ist zu berücksichtigen, ob die Wohnung in mehreren, wesentlichen Bereichen verbessert wurde. Dazu gehören beispielsweise Elektroinstallationen, die Heizung und sanitäre Anlagen.
Die vom vorherigen Mieter zuletzt geschuldete Miete genießt trotz Mietpreisbremse Bestandsschutz. Also auch, wenn diese zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Was ist Hintergrund dieser Regelung?
AS: Der Vermieter soll durch die Neuregelung keinen Mietverlust gegenüber der vorherigen Miete erleiden. Die vorherige Miete bleibt aber in einigen Fällen unberücksichtigt. Zum Beispiel dann, wenn sie mit dem Vermieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart wurde.
Wie können Bürger die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete berechnen?
AS: Bürger sollten sich an die Mietrechtliche Beratung wenden. Wir berechnen die ortsübliche Vergleichsmiete nach dem Mietspiegel der Stadt und aufgrund der Angaben der Mieter.
Wie können sich Mieter wehren, wenn der Vermieter zu viel Geld verlangt?
AS: Mieter müssen ihren Vermieter zunächst wegen des Verstoßes gegen die Mietpreisbremse rügen. Dazu ist es erforderlich, die Tatsachen zu benennen, auf denen die Beanstandung der Miete beruht. In diesem Zusammenhang hat der Mieter einen Auskunftsanspruch gegenüber dem Vermieter. Hat der Mieter bereits zu viel Geld bezahlt, so hat der Vermieter den entsprechenden Betrag aufgrund ungerechtfertigter Bereicherung herauszugeben. Erfolgt dies nicht freiwillig, kann der Mieter den Anspruch gerichtlich durchsetzen.
Ist es ratsam, die Miete bei der Überweisung einfach auf ihren höchstzulässigen Wert zu beschränken?
AS: Grundsätzlich wird man davon ausgehen, dass Mieter das Recht haben, den überhöhten Teil der Miete einfach nicht zu zahlen. Um das Risiko einer Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzugs zu vermeiden, sollte allerdings die geschuldete Miete zweifelsfrei feststehen. Wir empfehlen Mietern, die Zweifel daran haben, dass die mit ihnen vereinbarte Miete den gesetzlichen Bestimmungen entspricht, sich grundsätzlich beraten zu lassen und nicht eigenständig die Miete zu kürzen. Denn ob eine solche „Reduzierung auf eigene Faust“ empfehlenswert ist, wird man im Einzelfall prüfen müssen. Die Mietrechtliche Beratung des Amtes für Wohnungswesen steht für Informationen und Fragen zur Verfügung.
Welche Erfahrungen haben Sie bisher mit der Mietpreisbremse gemacht?
Ist das Gesetz erfolgreich?
AS: Die Mietpreisbremse spielt in unserer Beratung bisher noch eine untergeordnete Rolle. Allerdings gelten die Regeln für Hessen und Frankfurt am Main erst seit November 2015, daher bleibt die weitere Entwicklung abzuwarten.
Mietrechtliche Beratung
Amt für Wohnungswesen
Adickesallee 67 – 69
www.wohnungsamt.frankfurt.de
Terminvereinbarung
069 / 212-40046
Telefonische Beratung
Dienstag und Freitag
8.30 bis 12.00 Uhr
069 / 212-34711
mietrechtliche.beratung@stadt-frankfurt.de
Die Mietrechtliche Beratung im Amt für Wohnungswesen ist kostenlos und steht Frankfurter Bürgern offen, deren Einkommen 2 150 Euro Netto monatlich, zuzüglich 650 Euro für jeden weiteren Haushaltsangehörigen, nicht übersteigt.
