Für die Wohnungsaufsicht gilt: Hauptsache mängelfrei
Nach dem Hessischen Wohnungsaufsichtsgesetz haben die Gemeinden darauf hinzuwirken, dass Mängel in Wohnungen und Wohnhäusern, die nicht von den Eigentümern selbst genutzt werden, behoben werden. Wozu aber ein Gesetz, wenn doch nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs und den jeweiligen mietvertraglichen Vereinbarungen die Verantwortlichkeiten zur Durchführung von Instandhaltungsarbeiten eigentlich geregelt sind?
Nicht immer ist klar, wer den Schaden verursacht hat und für dessen Beseitigung aufkommen muss. Besonders bei Schimmelpilzbefall in der Wohnung entsteht viel Streit: die Vermieter sind der Ansicht, die Mieter würden nicht ausreichend heizen und lüften – die Mieter meinen, das Gebäude sei mangelhaft. So lange das nicht geklärt ist, fühlt sich keiner verantwortlich, den Mangel zu beseitigen. Oft aber ist Eile bei der Mängelbeseitigung geboten, weil vom Schaden ein Risiko für die Bewohner ausgeht.
Mängel, die wegen unterlassener Instandhaltung beseitigt werden müssen sind zum Beispiel:
- nicht mehr funktionstüchtige, defekte Fenster
- defekte Heizungsanlagen, Elektroinstallationen oder sanitäre Einrichtungen
- Innen- und Außenputzschäden
- beschädigte Hausflure oder Treppenhäuser
- Durchfeuchtungen zum Beispiel wegen undichtem Dach, undichten Wasser- oder Abwasserleitungen
Wenn es erforderlich ist, kann die Wohnungsaufsicht aber auch bauliche Veränderungen verlangen, um Wohnräume in einen zeitgemäßen technischen und hygienischen Mindestzustand zu versetzten.
Zum Beispiel bei fehlender oder unzureichender:
- Stromversorgung oder Heizung
- Sanitärausstattung (Wasserversorgung, WC, Bad)
- Belüftungs- und Belichtungsmöglichkeit
- Wärme- und Lärmdämmung
- Kellerisolation mit der Folge aufsteigender Feuchtigkeit
In der Pflicht ist der Eigentümer
Hier kommt das Wohnungsaufsichtsgesetz ins Spiel. Nach dem Gesetz kann die Behörde nur den „dinglich Verfügungsberechtigten“, was in der Regel der Eigentümer ist, zur Mängelbeseitigung auffordern. Das gilt auch dann, wenn die Verantwortlichkeit für den Schaden unklar ist oder wenn sogar auf der Hand liegt, dass die Mieter verantwortlich sind. Es ist nicht Aufgabe der Wohnungsaufsicht, den Urheber der Mängel festzustellen, sondern vielmehr für deren Behebung zu sorgen. Ansprüche gegen den Mieter kann der Eigentümer im Nachgang auf zivilrechtlichem Weg geltend machen. In der Praxis hat es die Wohnungsaufsichtsbehörde oft mit belasteten Mietverhältnissen zu tun. Auseinandersetzungen über Wohnungsmängel werden häufig stellvertretend für andere Konflikte geführt – und zelebriert. Gerne erklären Vermieter, sie würden die Mängel längst beseitigt haben, wenn der Mieter Terminvereinbarungen einhielte oder Handwerker in die Wohnung lasse. Von der Behörde wird dann verlangt, sie müsse nicht nur die (als ungerecht empfundene) Anordnung zur Mängelbeseitigung gegenüber dem Vermieter erlassen, sondern – sozusagen als Gerechtigkeitsausgleich – auch eine gegen den Mieter, die Arbeiten zuzulassen. Dies mag zwar im Einzelfall nötig sein, aber „rein vorsorglich“, ohne dass der Vermieter konkrete Anhaltspunkte für eine Verweigerung der Mitwirkungspflicht durch den Mieter nachweist, darf die Behörde eine solche Duldungsanordnung nicht erlassen.
Übrigens, die Wohnungsaufsicht hält es wie der TÜV: ein Verfahren wird erst abgeschlossen, wenn keine sichtbaren erheblichen Mängel mehr bestehen. Auch wenn das Mietverhältnis belastet oder gekündigt ist – so lange der Mieter dort wohnt, muss die Wohnung instand gehalten werden.
Fragen zur Wohnungsaufsicht beantwortet die Abteilung Wohnraumerhaltung des Amtes für Wohnungswesen in Frankfurt am Main unter der Telefonnummer 069 / 212-38965 oder per E-Mail wohnraumerhaltung@stadt-frankfurt.de.
