Der Frankfurter Wohnungsmarkt ist weitgehend leergefegt. Das berichtet der Gutachterausschuss für Immobilienwerte für den Bereich der Stadt Frankfurt am Main. Obwohl auch 2013 eine hohe Nachfrage nach Wohnimmobilien bestand, ist sowohl bei der Zahl der Verkäufe von Wohnimmobilien als auch beim Immobilienumsatz insgesamt ein Rückgang gegenüber 2012 von rund 20 Prozent feststellbar. Der Grund: Das Angebot an Wohnbaugrundstücken ist äußerst begrenzt. So sind die Wohnbauflächen im Europaviertel fast alle verkauft und auch die Bauflächen auf dem Riedberg werden bis 2015 nahezu vollständig vermarktet sein. Bei den Bestandsobjekten ist die Verkaufsbereitschaft der Eigentümer sehr gering, da alternative Anlagemöglichkeit für die erzielten Kaufpreise nur begrenzt vorhanden sind.
Frankfurter Wohnimmobilien sind sicher und ein knappes Gut
Der im Jahr 2013 stark gestiegene Aktienkurs hat einige Kapitalanleger beeinflusst, in Wertpapiere zu investieren. Derzeit werden Aktien aber als risikobehaftet eingestuft. Dieses Risiko eines Preisverfalles besteht bei Frankfurter Wohnimmobilien im Allgemeinen nicht. Auch die in den vergangenen Jahren oft gestellte Frage nach einer Immobilienblase kann aufgrund der Marktdaten für 2013 dahingehend beantwortet werden, dass der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt sich beruhigt hat und bei den Eigentumswohnungen Preissteigerungen von nur noch rund vier Prozent zu verzeichnen sind. Diese Beruhigung des Marktes gilt allerdings nicht für Spitzenobjekte in Innenstadt- und Main-Nähe. Auch Objekte in einfachen Wohnlagen holen wegen des begrenzten Wohnimmobilienangebotes preislich auf.
2013 wurden nur noch 3650 Eigentumswohnungen gegenüber 4800 Wohneinheiten im Vorjahr verkauft. Bei den Neubauten stiegen die Preise erneut um durchschnittlich vier Prozent auf rund 3700 Euro pro Quadratmeter. Der Anteil der gehandelten Neubauten am gesamten Eigentumswohnungsmarkt lag mit nur noch rund 1200 Einheiten bei einem Drittel und wird in den kommenden Jahren voraussichtlich wegen des Fehlens geeigneter Baugrundstücke weiter abnehmen. 2013 wurden zahlreiche, unter anderem wegen der Lage, der Nutzungskombination von Wohnen und Gewerbe oder der Umwandlung von Bürogebäuden, schwierige Bauvorhaben in Angriff genommen. Bei diesen Projekten handelt es sich zumeist um freien oder geförderten Mietwohnungsbau, um studentisches Wohnen oder um altengerechte Wohnformen.
Die durchschnittlichen Preise für Wohneigentum variieren von Viertel zu Viertel
Für neue Eigentumswohnungen werden im Westend bei einer sehr geringen Anzahl durchschnittlich über 8000 Euro gezahlt, gefolgt von der Frankfurter Innenstadt mit rund 6600 Euro pro Quadratmeter. Im Nordend, Bockenheim und Sachsenhausen liegen die mittleren Kaufpreise zwischen 4200 Euro und 5400 Euro pro Quadratmeter. Bei den guten Wohnlagen in Frankfurt werden für Eigentumswohnungen in Vorkriegsbauten rund 3500 Euro pro Quadratmeter bezahlt. Hier fällt vor allem das Westend mit einem Quadratmeterpreis von durchschnittlich 5600 Euro aus dem üblichen Preisgefüge.
Die „durchschnittliche“ Eigentumswohnung
Im Durchschnitt kostete eine Eigentumswohnung in Frankfurt rund 245000 Euro (Vorjahr 217000 Euro), was bei einer durchschnittlichen Wohnfläche von 81 Quadratmetern einem Kaufpreis von rund 3000 Euro pro Quadratmeter entspricht. Die teuerste Wohnung erzielte einen Kaufpreis von 2,8 Millionen Euro. Das sind rund 11000 Euro pro Quadratmeter.
Der Umsatz bei verkauften Wohngebäuden (Ein- und Mehrfamilienhäuser) ging sowohl zahlenmäßig als auch im Hinblick auf den Umsatz um über 20 Prozent zurück. Gründe hierfür sind nicht so sehr in der mangelnden Nachfrage zu sehen, sondern vielmehr in der fehlenden Verkaufsbereitschaft.
Die Preissteigerung bei neuen Reihenmittelhäusern betrug rund sechs Prozent. Durchschnittlich wurde für ein neues Reihenmittelhaus 420000 Euro bezahlt. Aufgrund des beschränkten Angebotes an Bauflächen werden zunehmend hochwertige Gebäude angeboten.
1,5 Milliarden Euro Umsatz bei Gewerbeimmobilien
Gewerbeimmobilien erzielten einen Umsatz von rund 1,5 Milliarden Euro. Die Verkaufszahlen erreichten das Niveau von 2011. Auffallend sind mehrere Verkäufe von Bürogebäuden, bei denen die Objekte zumindest noch kurzfristig nutzbar gewesen wären, die Kaufpreise aber unterhalb des Bodenwertes lagen. Bei diesen Objekten wird zum Teil von vornherein ein hoher struktureller Leerstand eingepreist oder die wirtschaftliche Nutzung der Immobilie nur noch in einer Umstrukturierung oder einem Abriss gesehen.
Besondere Immobilienverkäufe 2013
Eigenheime
Das Teuerste: 6,7 Millionen Euro
Das Größte: 2 032 m² Grundstücksfläche
Das Kleinste: 79 m² Grundstücksfläche
Eigentumswohnungen
Die Teuerste: 10 970 Euro pro m²
Die Größte: 356 m² Wohnfläche
Die Kleinste: 19 m² Wohnfläche
