Wohnimmobilien stehen aktuell bei Kapitalanlegern hoch im Kurs. Dies resultiert vor allen Dingen aus der Tatsache, dass es für vorhandene Vermögen kaum sichere Zinserträge gibt und im Gegenzug die Darlehenszinsen für Immobilienfinanzierungen sehr niedrig sind. Frankfurtbaut befragte dazu den Immobilien-Profi Frank Alexander, Geschäftsführer der Hermann Immobilien GmbH, was Kapitalanleger beim Kauf von Wohnimmobilien beachten sollten:
Was ist neben dem Immobilienstandort noch wichtig?
FA: Es zählen auch Grundriss, Ausstattung, Zimmer-/Flächenverhältnis und weitere Eigenschaften. Seit einiger Zeit sind die Toplagen in den Metropolen wie Frankfurt teilweise schon sehr teuer. Um eine angemessene Mietrendite zu erzielen, müssten hier Mieten jenseits der 18 Euro pro Quadratmeter erzielt werden. Ob dies langfristig machbar ist, ist schwer einzuschätzen. Unser Tipp: In Stadtrandlagen, wo das Preisgefüge noch moderater ist oder auch an Peripherie-Standorten mit einer guten Infrastruktur zu investieren. Entscheidend am Standort ist die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel und eine gute Anbindung an die Autobahnknotenpunkte. Auch die fußläufige Erreichbarkeit von Kindergärten, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, Ärzten und Vereinen sind wesentliche Faktoren, die für Mieter von großer Bedeutung sind.
Gibt es die richtige Wohnungsgröße?
FA: Sehr bedeutend ist das so genannte Zimmer-/Flächenverhältnis bei der Vermietung. Eine Zweizimmerwohnung sollte immer zwischen 50 und 65 liegen, eine Dreizimmerwohnung zwischen 75 und maximal 90 und eine Vierzimmerwohnung zwischen 95 und 115 Quadratmetern.
Welche Faktoren spielen bei der Vermietung eine besondere Rolle?
FA: Gute Belichtungen der Wohnräume und gute Pkw-Stellmöglichkeiten sind für Mieter wichtig sowie eine Abstellkammer und ein separater Kellerraum. Im Allgemeinen empfehlen wir, immer eine Wohnung mit Balkon oder Terrasse zu erwerben. Gegebenenfalls kann man sich durch zusätzliche Ausstattungen wie Fußbodenheizung oder elektrische Rollläden am Mietmarkt eine gewisse Alleinstellung verschaffen. Sehr zu empfehlen ist der Einbau einer Küche, was die Investitionshöhe des Mieters senkt, der neben Umzugskosten und Kautionszahlungen immer ein gewisses Startinvestment zu leisten hat.
Wie berechnet man die Rendite?
FA: Die Brutto-Mietrendite ist die Jahresnettomiete geteilt durch den reinen Kaufpreis mal 100. Bei der Nettomietrendite kommen noch die Kaufnebenkosten Grunderwerbsteuer, Notar-/Gerichtskosten und die Maklergebühr dazu. Bei der Netto-Mietrendite werden von der Jahresnettomiete die nicht umlagefähigen Kosten abgezogen, wie die Gebühr für den Hausverwalter oder die Kosten für
die Rücklagen.
Wie wird sich das Bestellerprinzip auf die Kapitalanleger auswirken?
FA: Ab 1. Juni 2015 trat auf Bundesebene das Gesetz für die Mietpreisbremse in Kraft. Basierend darauf muss das Land Hessen dann einen angespannten Wohnungsmarkt formal definieren, der die Grundlage ist, um die Mietpreisbremse gesetzlich durchzuführen.
Voraussichtlich zum 1. Oktober 2015 wird dann die Länderverordnung dies beschließen. Ab diesem Zeitpunkt darf man nur noch zehn Prozent bei Neuvermietung über dem Mietspiegel oder einer definierten Bezugsgröße vermieten. Sofern ein Makler mit der Vermietung beauftragt wird, muss ab dann der Vermieter das Honorar für den Immobilienmakler übernehmen (Bestellerprinzip). Der Neubau wird bei der Mietpreisbremse gesetzlich noch ausgespart. Dies wurde vor allen Dingen beschlossen, um die Neubau-Aktivitäten weiterhin zu forcieren.
